Ваш Юрист
Какие документы нужно проверить при покупке квартиры и как проверить её на юридическую чистоту?
Покупка квартиры — одна из самых крупных сделок в жизни. Чтобы не потерять деньги и не столкнуться с проблемами после покупки, необходимо тщательно проверить все документы и юридическую чистоту квартиры. Разберём пошаговый чеклист проверки.
1. Выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости)
Это главный документ! Выписка ЕГРН содержит всю актуальную информацию о квартире и её собственнике.
Что проверить в выписке ЕГРН:
- Сведения о собственнике: ФИО, паспортные данные — должны совпадать с данными продавца
- Право собственности: подтверждение, что продавец действительно является собственником
- Обременения и ограничения:
- ипотека (залог в банке)
- арест (запрет на регистрацию сделок)
- аренда (если квартира сдана в аренду)
- сервитут (ограниченное право пользования)
- рента (пожизненное содержание)
- Площадь квартиры: должна совпадать с указанной в договоре
- Кадастровый номер: уникальный идентификатор объекта
- Дата выписки: должна быть свежей (не старше 30 дней на момент сделки)
Важно: Заказывайте выписку ЕГРН самостоятельно через Росреестр или МФЦ. Не полагайтесь только на документы, предоставленные продавцом — они могут быть устаревшими или поддельными.
2. Правоустанавливающие документы
Это документы, на основании которых продавец получил право собственности на квартиру:
- Договор купли-продажи (если квартира была куплена)
- Договор дарения (если получена в дар)
- Свидетельство о праве на наследство (если получена по наследству)
- Договор приватизации (если квартира была приватизирована)
- Договор участия в долевом строительстве (если новостройка)
- Решение суда (если право установлено через суд)
Что проверить:
- Документы должны быть оригинальными (или нотариально заверенными копиями)
- Все подписи и печати должны быть читаемыми
- Документы не должны содержать исправлений и зачёркиваний
- Проверьте, что продавец действительно указан в документах как получатель права
3. Технический паспорт и план квартиры
Технический паспорт БТИ содержит информацию о технических характеристиках квартиры:
- Площадь квартиры (общая и жилая)
- Планировка
- Материал стен
- Год постройки дома
- Этаж
Проверьте: Соответствует ли фактическая планировка квартиры плану в техническом паспорте. Если были перепланировки — должны быть документы о согласовании.
4. Проверка на обременения и аресты
4.1. Ипотека
Если квартира в залоге у банка:
- Проверьте, погашена ли ипотека полностью
- Запросите справку из банка об отсутствии задолженности
- Убедитесь, что в ЕГРН снято обременение ипотекой
- Если ипотека не погашена — деньги должны идти через банк (аккредитив или эскроу)
4.2. Арест и запрет на регистрацию
Проверьте через:
- Выписку ЕГРН — в разделе «Ограничения прав и обременения»
- Сервис ФССП (Федеральная служба судебных приставов) — проверка по фамилии продавца
- Реестр запретов на регистрацию — на сайте Росреестра
Критично: Если на квартиру наложен арест или запрет на регистрацию, сделку провести невозможно до снятия обременения. Проверяйте это обязательно!
4.3. Аренда
Если квартира сдана в аренду:
- Проверьте срок действия договора аренды
- Убедитесь, что арендаторы согласны на продажу или договор будет расторгнут
- Помните: «Покупка не прекращает найма» — новый собственник обязан соблюдать договор аренды
5. Проверка прав всех собственников
Если квартира в долевой собственности:
- Проверьте, все ли собственники согласны на продажу
- Убедитесь, что соблюдено право преимущественной покупки других собственников
- Проверьте, что все собственники подписали договор купли-продажи
Если собственник — несовершеннолетний:
- Требуется разрешение органов опеки и попечительства
- Проверьте, что такое разрешение получено
Если собственник в браке:
- Проверьте согласие супруга(и) на продажу (нотариально заверенное)
- Или убедитесь, что квартира является личной собственностью (приобретена до брака, получена в дар или по наследству)
6. Проверка коммунальных платежей
Проверьте отсутствие задолженности по:
- Коммунальным услугам (электричество, вода, газ, отопление)
- Управляющей компании или ТСЖ
- Капитальному ремонту
Запросите справки об отсутствии задолженности. Хотя задолженность не является обременением права собственности, она может перейти к новому собственнику, если это не оговорено в договоре.
7. Проверка прописанных лиц
Узнайте, кто прописан в квартире:
- Запросите расширенную выписку из домовой книги или справку о составе семьи
- Проверьте, не прописаны ли несовершеннолетние дети
- Убедитесь, что все прописанные согласны на продажу или будут выписаны до сделки
Важно: Прописка не даёт права собственности, но выписать человека без его согласия можно только через суд. Это может занять время и создать проблемы.
8. Проверка истории сделок
Проверьте историю переходов права собственности:
- Как часто менялись собственники (частые сделки могут быть признаком проблемной квартиры)
- Не было ли сделок с несовершеннолетними (может быть признаком мошенничества)
- Не было ли сделок по заниженной цене (может быть признаком фиктивных сделок)
9. Дополнительные проверки
9.1. Проверка через интернет-сервисы:
- Росреестр — официальная выписка ЕГРН
- ФССП — проверка на аресты и исполнительные производства
- Реестр банкротств — проверка, не находится ли продавец в процедуре банкротства
9.2. Проверка продавца:
- Проверьте паспорт продавца (оригинал)
- Убедитесь, что продавец дееспособен
- Если продавец действует по доверенности — проверьте доверенность у нотариуса
10. Чеклист перед подписанием договора
✅ Выписка ЕГРН получена самостоятельно и свежая (не старше 30 дней)
✅ Нет обременений (ипотека, арест, залог)
✅ Все собственники согласны на продажу и подписали договор
✅ Получено согласие супруга(и) продавца (если требуется)
✅ Получено разрешение органов опеки (если собственник несовершеннолетний)
✅ Проверена задолженность по коммунальным платежам
✅ Проверены прописанные лица
✅ Проверена история сделок
✅ Технический паспорт соответствует фактическому состоянию
✅ Все правоустанавливающие документы проверены
11. Рекомендации
- Обратитесь к юристу для проверки документов перед сделкой
- Используйте безопасные способы расчёта: банковскую ячейку, аккредитив или эскроу-счёт
- Не торопитесь: тщательная проверка сэкономит вам деньги и нервы в будущем
- Проверяйте документы самостоятельно: не полагайтесь только на слова продавца или риелтора
Помните: Лучше потратить время и деньги на проверку документов перед покупкой, чем потом годами решать проблемы через суд. Юридическая проверка квартиры — это инвестиция в ваше спокойствие.
Категория: Проверка квартиры / продажа | Все юридические вопросы и ответы