Ваш Юрист
Права дольщиков, ДДУ, срыв сроков сдачи, застройщик-банкрот и защита прав участников долевого строительства.
Регистрация ДДУ в Росреестре обязательна с 2014 года. Застройщик подаёт документы в МФЦ или Росреестр в электронном виде. Дольщик получает зарегистрированный договор в течение 7 рабочих дней.
Без регистрации ДДУ не вступит в силу, права на квартиру не будут защищены от притязаний кредиторов застройщика. Проверьте наличие договора в ЕГРН перед оплатой.
При банкротстве застройщика дольщики включаются в реестр требований кредиторов первой очереди. Управляющий обязан продолжить строительство или передать объект другому застройщику.
Обратитесь к финансовому управляющему с заявлением о включении в реестр. Сумма возврата определяется исходя из внесённых платежей. При наличии средств в счёте эскроу — средства возвращаются дольщикам.
По закону о долевом строительстве за каждый день просрочки застройщик обязан уплатить дольщику неустойку. Размер — 1/150 ключевой ставки ЦБ от цены договора за каждый день.
Неустойка начисляется с даты, указанной в ДДУ как срок передачи квартиры, до фактической передачи. Можно потребовать компенсацию через претензию или суд.
С 2019 года обязательны счета эскроу: средства дольщиков хранятся на специальном счёте до ввода дома в эксплуатацию. Банк не выдаёт деньги застройщику до получения разрешения на ввод.
При банкротстве застройщика средства на эскроу возвращаются дольщикам. Это значительно снижает риски при покупке квартиры в строящемся доме.
Переуступка прав по ДДУ (цессия) допускается, если застройщик дал согласие или договор это не запрещает. Уступка оформляется договором, который подлежит регистрации в Росреестре.
При переуступке новому приобретателю переходят все права и обязанности по ДДУ. Налог с дохода от переуступки уплачивает продавец, если квартира была в собственности менее 5 лет.
Проектная декларация содержит информацию о застройщике, разрешениях на строительство, проекте и сроках. Проверьте наличие лицензии, членство в СРО, историю сданных объектов.
Особое внимание — разделу о рисках и обременениях. Убедитесь, что земля под домом оформлена в собственность или аренду застройщика.
Вернуть средства можно по соглашению с застройщиком или через суд при существенном нарушении условий ДДУ (просрочка более 2 месяцев, отказ от передачи).
Сначала направьте претензию застройщику. При отказе подайте иск о расторжении ДДУ и возврате уплаченных средств с процентами за пользование чужими деньгами.
Дефекты фиксируются в акте приёма-передачи или отдельном акте. Застройщик обязан устранить недостатки в разумный срок или соразмерно уменьшить цену.
При отказе — составьте претензию, приложите фото и заключение эксперта. Можно требовать неустойку за просрочку устранения недостатков.
Застройщик обязан застраховать гражданскую ответственность перед дольщиками. Страхование не освобождает от обязанности выполнить договор, но даёт дополнительные гарантии.
Проверьте наличие полиса в реестре на сайте ЦБ. Дольщику отдельное страхование не обязательно, но можно застраховать риски утраты внесённых средств.
При приобретении квартиры по ДДУ можно воспользоваться имущественным вычетом при покупке жилья (до 2 млн руб.). Налог платит застройщик — НДС при сдаче дома.
При последующей продаже квартиры — НДФЛ, если срок владения менее 5 лет. Размер зависит от кадастровой стоимости и фактической цены продажи.
Проектная декларация, разрешение на строительство, договор с эскроу, выписка застройщика из ЕГРН. Убедитесь в отсутствии судебных споров и арестов на участке.
Проверьте историю застройщика на сайте Финнадзора и реестр проблемных объектов.
По соглашению с застройщиком — да. Оформляется дополнительным соглашением. Банк при эскроу может потребовать изменений в графике перечисления.
При досрочном внесении полной суммы — уточните порядок в договоре эскроу.
Разница более 5% даёт право на соразмерное уменьшение цены или отказ от договора. Зафиксируйте в акте приёма-передачи, потребуйте перерасчёт.
Обмер проводит кадастровый инженер. Застройщик обязан компенсировать переплату.
Да. Переуступка прав до сдачи — обычная практика. Учтите налог с дохода при продаже до 5 лет владения. Риски — срыв сроков, банкротство застройщика.
Эскроу снижает риски при покупке на ранней стадии.
Да. Доверенность должна содержать полномочия на заключение ДДУ, приобретение недвижимости. Нотариальная форма обязательна для сделок с недвижимостью.
Застройщик вправе запросить оригинал доверенности.
Да. От имени ребёнка действует родитель или опекун. Требуется согласие органов опеки на сделку. Дети имеют преимущественное право при приватизации.
Регистрация права на ребёнка создаёт ограничения на последующие сделки до 18 лет.
Банк перечисляет средства на счёт эскроу. Залог регистрируется после ввода дома и оформления права. Ипотека при эскроу — стандартная схема с 2019 года.
Выберите банк из списка партнёров застройщика для упрощения процедуры.
Существенные изменения (материалы, планировка) требуют согласия дольщика. Незначительные — если не ухудшают условия. Смотрите договор и проектную декларацию.
При нарушении — претензия, при отказе — иск о соразмерном уменьшении цены.
Да, законодательство не запрещает. Каждый договор — отдельное обязательство. Риск — при банкротстве застройщика все ДДУ затрагиваются.
Диверсификация по разным застройщикам снижает риски.
Да. Дольщик — потребитель, застройщик — исполнитель. Применяются положения о защите прав потребителей: неустойка, штраф 50%, освобождение от госпошлины.
Срок предъявления претензий по качеству — в течение гарантийного срока.